Was der eine unter Rendite versteht, muss nicht mit der Interpretation des anderen übereinstimmen. Dabei tritt die häufigste Verwirrung in Bezug auf die Brutto- bzw. Nettorendite auf. Heißt es beispielsweise, dass das Objekt X zu einer Rendite von 6% verkauft wurde, muss man sich fragen, ob es sich dabei um die Netto- oder Bruttorendite handelt.

Die Bruttorendite stellt das Verhältnis von Bruttojahresmiete zu den gesamten Anschaffungskosten dar.

Bruttorendite = Bruttojahresmiete * 100

Gesamte Anschaffungskosten

Die Nettorendite bildet das Verhältnis von Nettojahresmittel zu den gesamten Anschaffungskosten ab.

Nettorendite = Nettojahresmiete *100

Gesamte Anschaffungskosten

Brutto- und Nettobegriffe haben hierbei keinen umsatzsteuerlichen Bezug. Unter der Bruttomiete versteht man sämtliche Mieteinnahmen ohne Mehrwertsteuer und Nebenkosten.

Die gesamten Anschaffungskosten bestimmen sich aus dem im Notar vertrag festgesetzten Kaufpreis zzgl. aller Erwerbsnebenkosten (z.B. Notarkosten, Gerichtskosten, Grunderwerbssteuer, Maklerprovision) und sonstigen Investitionsmaßnahmen, die zur Sicherung künftiger Mieteinnahmen anfallen können, etwa Reparaturkosten oder Mieterausbaukosten.

Bei der Nettomiete werden, ausgehend von der Bruttomiete, die nicht auf den Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis, Verwaltungskosten etc.) in Abzug gebracht. Die Nettomiete ist somit das eigentliche Einkommen des Eigentümers vor Steuern und Finanzierung.

Per Definition fällt die Bruttorendite immer höher aus als die Nettorendite. Ihr reziproker Wert wird in Immobilien-Fachkreisen auch als das so genannte „x-fache“ bzw. „Maklerrendite“ bezeichnet. Beispielsweise spricht man bei einer Bruttorendite von 6,5% auch am 15,4-fachen ((1/6,5)*100) der Bruttojahresmiete.

Die zuvor vorgestellten Objektrenditen dienen lediglich der Vergleichbarkeit verschiedener Objekte. Es handelt sich um Momentaufnahmen, die statische Parameter wie Anschaffungskosten oder Mieteinnahmen berücksichtigen.

Da es jedoch bei der Finanzplanung in erster Linie um die Rentierlichkeit der individuellen Vermögensanlagen des Kunden sowie die Vergleichbarkeit mit mögliche Alternativanlagen geht, sind die vorgenannten Kennzahlen in diesem Zusammenhang nur bedingt geeignet, da sie nicht auf die individuelle Situation des Anlegers, sondern lediglich auf die Immobile abzielen.

Mietrendite = Nettomietertrag * 100

Verkehrswert

Bei der Mietrendite wird die Nettomiete dem Verkehrswert gegenübergestellt. Finanzierungskosten und Steuerwirkung bleiben also zunächst außen vor. Über die Mietrendite können so verschieden Immobilien – unabhängig von der Finanzierung bzw. den individuellen steuerlichen Rahmendaten – miteinander verglichen werden. Möglich ist aber auch ein Vergleich mit einer Kapitalmarktanlage, wie z.B. dem Zinskupon eines festverzinslichen Wertpapiers, wobei man beachten muss, dass es sich hierbei um zwei völlig verschieden Asset-Klassen handelt („Äpfel vs. Birnen“).

Objektrendite:

Nettomietertrag

– Sonstige Unterhaltskosten

+ Steuerliches Ergebnis

+ Wertsteigerung

= Gesamtertrag

Die Objektrendite geht nun einen Schritt weiter, indem sie die Rentabilität der Immobilie unter Berücksichtigung der steuerlichen Belastung darstellt. Ausgeblendet wird allerdings die Steuerwirkung der Fremdfinanzierung, damit die Rendite des „reinen“ Objektes nicht durch andere Einflüsse überlagert wird. Konkret könnte es (wie im vorliegende Fall) vorkommen, dass der Leverage-Effekt der Fremdfinanzierung zu einer Renditesteigerung gegenüber einer ausschließlich Eigenkapitalfinanzierten Immobilie führt. Eliminiert man diesen „Störfaktor“, so hilft dies wieder der Vergleichbarkeit mehrerer Immobilen – unabhängig vom Grad der Fremdfinanzierung.

Eigenkapitalrendite:

Nettomietertrag

– Sonstige Unterhaltskosten

– Zinsaufwand

+ Steuerliches Ergebnis

+ Wertsteigerung

= Gesamtertrag

Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt die Finanzierung der Immobile sowie das steuerliche Ergebnis: Dem im Objekt gebunden Eigenkapital werden die zukünftigem Einnahmen und Ausgaben (einschließlich Steuer- und Zinszahlungen für aufgenommene Darlehen) gegenübergestellt.

Diese Kennzahl ist damit das geeignete Mittel, um die Wirtschaftlichkeit der Immobilieninvestition unter Berücksichtigung aller Parameter zu beurteilen. Für eine Wohnimmobilie kann ein Wert zwischen 3% und 5% (ohne Berücksichtigung eventueller Wertsteigerungen) als befriedigend angesehen werden.