Die Grundsatzfrage: Miete oder Eigentum?

Eine ausführliche Betrachtung mit interaktiven, individuellen Berechnungsmöglichkeiten

Für sehr viele Mieter stellt sich irgendwann im Leben die grundsätzliche Frage, ob es langfristig attraktiver ist Wohneigentum zu erwerben oder ob man doch lieber Mieter bleiben soll. Eine grundsätzliche Antwort auf diese Frage können und wollen wir Ihnen hier natürlich auch nicht geben, zu individuell sind da die jeweiligen Grundvoraussetzungen, Ansprüche, Lebensplanungen u.s.w.

Am Anfang steht zunächst die Frage ob die Entscheidung Miete oder Eigentum emotional oder kaufmännisch angegangen werden soll. Während man sich auf der emotionalen Ebene mit den Kriterien Gestaltungsfreiheiten des Wohnens, Mieter- / Eigentümerrechte, ‚eigene 4 Wände‘ u.s.w. auseinandersetzt wird bei der kaufmännischen Betrachtung allein geprüft welche Wohnform auf lange Sicht zu mehr Vermögen (Stichwort: Altersversorgung) führt.

Die emotionale Entscheidungsgrundlage

‚Das eigene Häuschen‘ oder zumindest ‚die eigenen 4 Wände‘ stellen für die meisten Deutschen ein deutliches Plus an Lebensqualität dar. Einerseits spielt dabei naturgemäß der Aspekt sich ‚etwas aufzubauen‘ für sich allein genommen bereits eine entscheidende Rolle. Den Schlüssel ins eigene Schloss zu stecken ist eben etwas anderes als die Tür des Vermieters aufzuschließen. Hinzu kommen die rechtlichen Entfaltungsmöglichkeiten: In einer eigenen Wohnung und noch mehr im eigenen Haus braucht der Eigentümer keine Erlaubnis seines Vermieters wenn er sein Bad oder seinen Wohnzimmerfußboden nach seinen eigenen Vorstellungen neu gestalten möchte. Wer ein Häuschen sein eigen nennt kann sich im eigenen Garten entfalten, die Fahrräder der Kinder können auf dem eigenen Grundstück dort abgestellt (oder hingeworfen…) werden wo es beliebt und für die zeitgemäße Photovoltaikanlage gilt es die gesetzlichen und behördlichen Vorschriften zu erfüllen, auf eine Genehmigung des Vermieters kann man getrost verzichten.

Kurzum: Die Möglichkeiten sein eigenes Nest so zu gestalten wie man es mag sind für Wohneigentümer bedeutend besser.

Doch auch auf der emotionalen Entscheidungsebene gibt es kein eindeutiges Pro zugunsten des Wohneigentümers. Eine Immobilie ist nun einmal ‚immobil‘ und sie macht dementsprechend abhängig und unflexibel. Ein Berufswechsel mit Verlagerung der Arbeitsstätte um 200 Kilometer ist als Mieter logischerweise erträglicher zu bewerkstelligen als in der Situation des Wohneigentümers, und das gleiche gilt für den Fall dass einem unausstehliche Nachbarn das Zuhause zur Hölle machen.

Es gilt also die eigene familiäre und berufliche Situation ebenso realistisch zu beurteilen wie die eigene Mentalität in Bezug auf Flexibilität und Sicherheitsdenken. Der Erwerb einer Immobilie setzt eine gründliche Vorbereitung voraus, ein Restrisiko die falsche Entscheidung zu treffen verbleibt jedoch stets (wie bei allen grundsätzlichen Entscheidungen des Lebens).

Das hier behandelte Thema – die kaufmännische Entscheidungsgrundlage

Wie viel Pro und Contra Sie auf der emotionalen Ebene in die Waagschale hinsichtlich des eigenen Zuhauses werfen sollten Sie für sich allein und ohne größere Beeinflussung von Dritten entscheiden. Niemand kann für Sie sprechen wenn es darum geht was einem der eigene Garten wert ist oder wie die berufliche Laufbahn für Sie aussehen wird…

Das wichtigste ist jedoch die klare Trennung von emotionalen und kaufmännischen Entscheidungsgrundlagen. Allzu oft erleben wir in unserer tagtäglichen Arbeit dass kaufmännische und emotionale Gründe vermischt werden und infolgedessen zu irrationalen Entscheidungen führen. Das kann bei einem Immobilienerwerb teuer werden…

Berechnungen zum Thema: Miete oder Wohneigentum? Was schafft mehr Vermögen im Alter?sind wesentlich komplizierter, als gemeinhin dargestellt. In vielen Fällen werden entscheidende Aspekte vergessen oder unzureichend berücksichtigt, und dies führt zu nicht korrekten Ergebnissen:

  • Zunächst einmal muss ein und dasselbe Objekt als Grundlage des Vergleichs Miete gegen Eigentum dienen. Der Vergleich einer 80qm-Mietwohnung mit einem zu finanzierenden Reihenendhaus ist von daher vergeudete Zeit.
  • Ein Vergleich der Nettomiete ohne Nebenkosten mit der ermittelten Baufinanzierungsrate allein ist unzureichend. Es bedarf der zusätzlichen Berücksichtigung der Tilgung, der Instandhaltungsrücklage und den etwaigen Verwaltungskosten Eingesetztes Eigenkapital könnte der Mieter noch gewinnbringend für sich arbeiten lassen, von daher muss das geschonte Eigenkapital beim Mieter zu einem realistischen Zinssatz in der Vergleichsbetrachtung angelegt werden, und zwar unter der Berücksichtigung der Abgeltungssteuer.
  • Meist zahlt der Eigentümer gerade in den Anfangsjahren mehr für seine Baufinanzierung, als der Mieter an Nettomiete. Und das bedeutet, dass der Mieter diese Differenz ebenfalls anlegen kann!
  • Wenn regelmäßige Mietsteigerungen dazu führen, dass irgendwann die Vergleichsmiete über der Finanzierungsrate liegt, gilt voran genanntes in umgekehrter Form: Der Eigentümer kann die gesparte Differenz anlegen!