Die Anwendung des Sachwertverfahrens wird in §§ 21 bis 25 der WertV geregelt. Danach ergibt sich der Sachwert aus dem Wert des Bodens (Bodenwert oder grundstückswert) sowie dem Wert der baulichen Anlagen, die bis zur Gegenwart auf dem Grundstück errichtet wurden und fest mit dem Boden verbunden sind.

Maßgeblich für die Ermittlung des Verkehrswertes ist der Sachwert jedoch nur dann, wenn es sich bei den zu bewertenden Grundstücken nicht um Renditeobjekte handelt. Dies ist einmal dann der Fall, wenn die Eigennutzung im Vordergrund steht, zum anderen wenn kein Ertrag ermittelbar ist.

Zu beachten ist, dass der Sachwert keinen direkten Marktbezug aufweist, da es keine naturgesetzliche Identität von Kosten und Wert gibt. Im Rahmen der Verkehrswertermittlung von Sachwertobjekten muss deshalb die Frage, inwieweit der Markt den Sachwert akzeptiert, besonders kritisch geprüft werden.

Die Sachwertermittlung lässt sich wie folgt veranschaulichen:

Sachwertermittlung: Bodenwert

+ Herstellungswert der baulichen und sonstigen Anlagen

= Sachwert der Wertermittlungsstichtag

Der Bodenwert wird in der Regel als Vergleichswert (vgl. 4.5.1) ermittelt. Bei der Ermittlung des Gebäudewertes ist folgende Frage zu beantworten: „Welchen Herstellungswert hat das Gebäude am Wertermittlungsstichtag, wenn man es im heutigen Zustand an diesem Ort errichten würde?“

Die grundsätzliche Vorgehensweise nach der WertV ist folgende:

Normalherstellungskosten

– Alterswertminderung

– Baumängel und Bauschäden

+/- Wertkorrektur wegen sonstiger wertbeeinflussender Umstände

= Herstellungswert

Die Ermittlung der Normalherstellungskosten des Gebäudes erfolgt im Allgemeinen nach dem bewährten Verfahren, ein Gebäude durch eine Menge von Bezugseinheiten, in der Regel Quadratmeter Wohnfläche oder Kubikmeter umbauten Raums, darzustellen und diese dann mit einem adäquaten (Bau-)Preis pro Bezugseinheit zu multiplizieren.