In der Finanzplanung ist es akzeptabel, wenn der Verkehrswert von selbst genutzten Objekten mit dem vom Kunden genannten Wertmaßstab erfasst wird, weil solche Immobilien nicht vorrangig unter Renditeaspekten erworben wurden. Der hiermit nur sehr pauschal angesetzte Wert schlägt sich zwar in der Struktur des Gesamtvermögens nieder, ist aber ansonsten nicht Gegenstand einer intensiveren Auseinandersetzung, da in der Regel nur die Unterhaltskosten in eine Finanz- und Vermögensanalyse einfließen.

Sofern eine Schenkung- und erbschaftsteuerliche Betrachtung vorgenommen wird, lässt sich die Erfassung des substanzsteuerlichen Wertes eigengenutzter Objekte trotz dieser groben Vereinfachung meist zufrieden stellend über

– eine pauschale Faustformel (z.B. 60% des vom Kunden veranschlagten Wertes) oder

– die Erfragung der Bodenrichtwerte bei den Behörden vor Ort abdecken.

Dieses Vorgehen ist auch aufgrund der aktuellen steuerpolitischen Diskussion und einer in absehbarer Zeit möglichen Novellierung gerechtfertigt. Natürlich ist zu Schenkung- und erbschaftsteuerlichen Zwecken auch die Durchführung des vereinfachten Ertragswertverfahrens denkbar, findet aber meist ihre praktischen Grenzen in der Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete, zumal die Eigenheime vermögender Kunden häufig einen sehr individuellen Zuschnitt haben, die einen repräsentativen Marktvergleich erschweren.

Für fremdgenutztes Immobilieneigentum, d.h. Grundstücke, die einen nachhaltigen Ertrag abwerfen (z.B. Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftsgebäude, Einkaufszentren etc.) oder die dazu bestimmt sind, einen nachhaltigen Ertrag zu erzielen, bietet sich das Ertragsverfahren als praktikable Ermittlungsvariante an.

Die Ertragswertmethode fußt auf der simplen wie einleuchtenden Grundüberlegung, dass sich der gesamte Wert einer Immobilie im realisierten Mietpreis wiederspiegelt.

Sind die Lage und die Ausstattung eines Objektes auch noch so hochwertig – wenn es dem Eigentümer nicht gelingt, sich diese (vermeintliche) Qualität über eine angemessen Miete vergüten zu lassen, ist das Haus / die Wohnung in letzter Konsequenz doch nur das im Einzelfall weniger erfreuliche Resultat des Mietpotenzials.

Daher kann man das Ertragswertverfahren auch umschreibend als den Wertmaßstab bezeichnen, den ein nüchtern rechnender Investor ohne Kenntnis der „Prüfungsunterlagen im Rahmen einer Wertermittlung“ (vgl. 4.3) zu zahlen bereit wäre, um auf Basis des derzeitigen Mietniveaus eine gewisse nachhaltige Renditevorstellung realisieren zu können.

Zu Beginn wurde darauf hingewiesen, dass der große Charme der Ertragswertermittlung in dem vergleichsweise vertretbaren Aufwand der Durchführung liegt. Zwei gravierende Einschränkungen sind hier jedoch zu beachten:

Objekte Einschränkung:

– Es ist im nächsten Schritt der Immobilienanalyse keine Rentabilitätsbeurteilung anhand der einschlägigen Kennzahlen möglich. Grund hierfür ist, dass das Ertragswertverfahren mit so genannten Vervielfältigern rechnet, die ihrerseits Resultat einer vorgegebenen Zielrendite sind. Konkret gesagt, der Käufer hat eine Mindestrendite-Vorstellung, die einem definierten Ertragsmultiplikator entspricht. Das Produkt aus Ertrag und Multiplikator ergibt den Verkehrswert. Würde man diesen Wert dann als Basis einer Rentabilitätsrechnung verwenden, würde sich zwangsläufig wieder die im Vorhinein angesetzte Verzinsung ergeben.

– Trotz der ausschließlichen Verwendung von Zahlenmaterial eröffnet das Verfahren einen breiten Interpretationsspielraum.

Subjektive Einschränkung:

Im Gespräch mit dem Kunden zum Wert der Immobilie wird es in einem Großteil der Fälle zu einer frustrierenden Erfahrung für den Eigentümer kommen, da der Ertragswert meist deutlich unter der spontanen Verkehrswerteinschätzung des Kunden liegen wird, je nachdem, welche Zielrendite für den erwähnten kaufwilligen Investor als erstrebenswert angesehen wird.

Die impliziert im Umkehrschluss, dass fremdgenutzte Immobilen häufig unterdurchschnittlich rentieren, da es dem Eigentümer nicht gelingt, eine der Investition angemessene Miete durchzuholen. Dies zeigt sich auch an der Tatsache, dass bei fremdgenutzten Wohnimmobilien die durchschnittliche Nachsteuer-Rendite auf das gebundene Eigenkapital selten einen Wert von 3,0% p.a. übersteigt. Häufig wird diese Zahl um ein durchschnittliches Wertsteigerungspotenzial von 2,0 p.a. auf ein dann akzeptables Renditenniveau aufgestockt und somit geschönt. Ob diese regelmäßige Wertsteigerung realistisch ist, sei dahingestellt.

Ausgangslage einer jeden Ertragswertberechnung ist die Ermittlung der jährlich erzeilbaren Erträge, die nach § 17 WertV als Jahresrohertrag (jährliche Netto-Kaltmiete) bezeichnet werden.

Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der notwendigen und nicht auf den Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten. Unter diesen Bewirtschaftungskosten versteht man die Instandhaltungsrücklagen, die Verwaltungskosten, das kalkulatorische Mietausfallwagnis und die nicht auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten. Betriebskosten sind die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehenden Kosten (z.B. Wartungskosten, Grundsteuer, Straßenreinigung etc.). Im Gewerbemietrecht sind in der Regel sämtliche Betriebskostenauf den Mieter umlegbar; im Wohnungsmietrecht sind die in Anlage 3 der 2. Berechnungsverordnung explizit aufgeführten Lasten umlegbar. Zur Bestimmung der nicht umlegbaren Betriebskosten ist eine exakte Analyse der Mietvertragsinhalte notwendig.

In einem 2. Schritt ist der ermittelte Jahresreinertrag um den Betrag der Bodenwertverzinsung zu vermindern. Dieser Betrag wird durch Multiplikation des normalerweise im Vergleichswertverfahren festgelegten Bodenwerts mit dem so genannten Liegenschaftszinssatz ermittelt.

Der Jahresreinertrag ausschließlich des Gebäudes errechnet sich aus der Subtraktion des Jahresreinertrags von der Bodenwertverzinsung.

Die Herausrechnung des Bodenwertanteils ergibt sich aus dem Tatbestand, dass der Grund und Boden im Gegensatz zum Gebäudewert keiner Abnutzung unterliegt. Rechnerisch wird also der Reinertragsanteil des Bodens als ewige Rente kapitalisiert. Der verbleibende Reinertragsanteil des Gebäudes wird zum Liegenschaftszinssatz für den Zeitraum der Restnutzungsdauer des Gebäudes (diese ergibt sich durch Subtraktion des Gebäudealters von der Gesamtnutzungsdauer)kapitalisiert. Hierbei wird unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer des Objektes anhand der unten dargestellten Rentenbarwertformel der so genannte „Vervielfältiger“ (Rentenbarwertfaktor) ermittelt.