Der beleihungswert dient im wesentlichen dazu, für eine Kreditvergabe die Werthaltigkeit von Grundpfandrechten an einer Immobilie über einen langen, über den Bewertungsstichtag hinaus gerichteten Zeitraum möglichst sicher abzuschätzen, um sich den Rückzahlungsanspruch aus dem Wert er Immobilie zu sichern.

Geänderte Rechtsgrundlage

Der Beleihungswert wurde in der Vergangenheit von Kreditinstituten im Rahmen der Vergabe grundpfandrechtlich gesicherter Immobilienkredite ermittelt. Maßgeblich war hierbei § 12 des Hypothekenbankgesetztes (HBG).

Seit Juli 2005 gilt in Deutschland ein neues Pfandbriefrecht, welches insbesondere das Hypothekenbankgesetz ablöste und es nunmehr allen geeigneten Kreditinstituten (und nicht nur Hypothekenbanken, öffentlich-rechtlichen Kreditinstituten uns Schiffbanken) ermöglicht, Pfandbriefe auszugeben. Eine wichtige Maßgabe in diesem Zusammenhang ist, dass Kredite nur bis zu 60% des Beleihungswertes für die Deckungsmasse von Hypothekenpfandbriefen verwendet werden dürfen. Der § 16 des (neuen) Pfandbriefgesetzes (PfandBG) regelt die Grundlagen zur Ermittlung des Beleihungswertes. Als Vorbild dieser Regelung gilt der o.g. (alte) $ 12 des Hypothekenpfandgesetzes. Die Bestimmung der Beleihungsgrenzen durch Geschäftsbanken, Sparkassen sowie Volks- und Raiffeisenbanken von dem im Folgenden erläuterten Zusammenhängen zu unterscheiden. Im Unterschied zu Pfandbriefmittenten können sie auch weiterhin frei bestimmen, welche Beleihungsgrenzen zur Anwendung kommen.

Neu ist insbesondere, dass die Hypothekenbanken keine eigenen Anweisungen mehr über die Wertermittlung erlassen können. Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat allgemein verbindliche Richtlinien zur Bestimmung des Beleihungswertes verabschiedet, die seit 01.08.2006 in der neuen Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ihren Niederschlag gefunden haben. Anstelle einer Vielzahl von einzelnen bankinternen Anweisungen, die in der Vergangenheit zu einer unübersichtlichen und intransparenten Vielfalt von Ermittlungsverfahren für den Beleihungswert führte, gibt es nun eine einheitliche und eindeutige Grundlage. Obwohl diese – wie oben bereits angemerkt – nur für den Pfandbriefmittenten bindend ist, hat sie auch für alle anderen Institute (Insbesondere die Privatbanken) grundlegende Bedeutung, da sich diese an der BelWertV orientieren.

Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass Banken die Werthaltigkeit ihrer Sicherheiten regelmäßig prüfen müssen. Bisher erfolgte dies nur bei:

– Neugeschäft,

– Darlehensprolongation,

– Bonitätsverschlechterung des Darlehensnehmers.